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不動産売却のローン特約とは?

不動産の購入希望者が現れたからといって、スムーズに話が進むとは限りません。例えば、買主が現れたものの、全額自己資金は難しいということで銀行からローンを組んで支払うといわれたとしましょう。

しかし、銀行側の判断で融資が不可能になりローンを組むことができなかった…。ここで登場するのがローン特約です。売主側もしっかり理解しておきたいローン特約について紹介します。

ローン特約とは何?

先程紹介した例では、そもそも100%自己資金で購入できないからこそローンを利用したいと申し出られたわけなので、銀行からローンを借りられなければ購入自体ができないことになってしまいます。

不動産といえば大きな買い物になるわけなので、全額自己負担で用意できる方は稀です。ほとんどの場合はローンを組んで支払っていく形になるでしょう。

ローンの申し込みをするのは売買契約が完了してからです。そのため、例えローンが組めなかったとしても契約自体は完了したのだから買主側は契約を解除できないのでは?と思うかもしれませんが、ここで買主をサポートするのがローン特約となります。

事前にローン特約を定めておくと、ローンが通らなかった場合に無条件で契約を白紙に戻せるのです。もしもこの段階で売主側に受け取っている手付金などがあった場合は返還しなければなりません。

売主側からすると「そんなの買主側の都合じゃないか…」と思ってしまう方もいるかもしれませんが、確かにその通りです。あくまで買主側を助けるための特約だと思っておいた方がよいでしょう。

ローンが通らない以外の理由で買主側の都合によって解約する場合は受け取った着手金は返す必要はないのですが、ローン特約が適用される場合は無条件で返還を求められます。

ローン特約は削除できる?

通常、不動産売買契約をする際にはローン特約がついているものだと思っておきましょう。ただ、これは法律でつけることが義務づけられているものではありません。

買主と売主の間で合意が取れれば、ローン特約を契約書から削除することも可能なのです。

しかし、ローン特約を削除された場合、得をするのは売主側のみです。買主側が納得するとは思えません。

実際にローン特約を削除したいと申し出た場合は、買主側にとってリスクが大きいので断られる可能性が高いでしょう。結論からいうと、売主側にとっては不利になるものの基本的にはローン特約をつける形になります。

事前に可能な対策は?

契約がすべてまとまってあとはローン審査の結果を待つだけ。といった段階でローンが組めないことがわかり、契約が白紙になってしまうと無駄な労力を使った結果になってしまいます。

そこで、買主側には住宅ローンの事前審査を受けてもらいましょう。ここで事前審査の結果が通らなかった場合、本審査に通る可能性はまずありません。事前審査の段階で落ちてしまった場合、買主とのやりとりをそこで終了させて新しい買主を探しましょう。

なかには事前審査を拒否する買主もいるようです。確かに用意しなければならない書類などがあって面倒かもしれませんが、ローン審査を後回しにしたい何らかの理由があるかもしれません。そういった方に当たった場合は交渉を打ち切ったほうが無難です。

このような対策を取っておけば時間を無駄にすることもありません。

事前審査には通ったものの本審査に落ちてしまうこともありますが、そういった場合を除いて非常に効果的な方法です。