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【番外】売却に関する法律まとめ

不動産の買取や売買には様々な法律によって規制を受ける事項があります。売主・買主双方の知識不足が原因で、思いがけないトラブルにつながることもあるので要注意。ここでは不動産売買に関係する主な法律や規制をピックアップしてみました。詳細な内容については専門的になり、膨大になるため割愛しておりますが、ガイドラインだけでも理解しておくべきです。

不動産買取・売買に関する主な法律

辞書 写真実際の不動産取引においては、不動産会社や弁護士、司法書士といった専門家を交えることになるでしょう。

彼らは不動産取引の専門家でもありますので、疑問点などは取引前に相談して解決してください。不安な部分はできるだけ解決して、スムーズに不動産売却をおこないたいものです。

 

国土利用計画法

土地利用の適正化と地価の抑制を目的とした法律です。一定面積以上の土地の売買契約を締結した場合は届出が必要になってきます。

届け出は契約締結日から起算して2週間(14日)以内(届出期間の最終日が土・日曜日、祝日だった場合には翌日の開庁日まで)に行わなければなりません。届け出に必要な書類は位置図、形状図、契約書の写し、土地売買等届出書などです。

公有地の拡大の推進に関する法律

公有地の拡大の計画的な推進を図ることを目的として定められた法律になり、「土地を譲渡しようとする場合の届出義務」「地方公共団体等に対する土地の買取り希望の申出」など様々な規制があります。

生産緑地地区域内にある土地や道路法で道路区域と指定されている区域、河川法で河川予定地に指定されている土地、都市公園法で都市公園を設定すべき区域に指定されている土地を有償で譲渡する場合などには届け出が必要とされます。

他にも適用される条件はいろいろありますが、該当する場合は譲渡の3週間前までに土地所有者が区市町村長を通して知事に届け出をしなければなりません。

農地法

基本的に所有している土地が農地の場合は、権利移転や住宅などへの転用が厳しく制限されています。

しかし、現在は昔とは条件も変わり、農業をやめる方も増えてきましたよね。

農地の転用の制限については農地法第4条によって定められています。これによると、市街化区域外にある4ヘクタール以上の農地については都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けないと農地以外にすることは認められていないのです。

4ヘクタール以下であれば自由に転用していいのか?というとそうではなく、その場合は農業委員会を通して都道府県知事の許可を受ける必要があります。

また、農地法第5条では市街化区域外の農地や採草放牧地をそれ以外のものにするために所有権の移転などを行う場合は農業委員会を通して都道府県知事の許可を取らなければならないなどの取り決めもあります。

都市計画法

建築等の制限が加えられる市街地開発事業等予定区域や市街地開発事業の施行区域が定められています。

市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域によって建物を建てられる土地かどうか変わってきますので注意が必要です。また用途地域による制限もあり、住居系、商業系、工業など12の分類によって用途が制限されています。

実はこの都市計画法は不動産や土地の売値とも深く関わっているのです。自分の土地をどのように使おうが自分の勝手と思う方もいるかもしれませんが、日本にある土地はあくまで国のものなので、国が取り決めているルールに従わなければなりません。

そのためのルールが都市計画法です。各都道府県によって都市計画区域が指定されているのですが、都市計画区域に指定されている土地は自由に建物が建てられません。つまり、土地を購入しようと思っている買い手側からすると自由が利かない不便な土地ともいえるでしょう。

新たに不動産を建築しようと思っても様々な制限がかかる場合があるため、売値が高くならない傾向にあります。しかし、その一方で「安い」というのは買い手にとって魅力でもありますよね。そのため、あえて都市計画区域にある土地を探し、安く購入しようと動いている方も多いです。

都市計画区域だから売れないという話ではないので、それほど深く心配する必要はないでしょう。

建築基準法

用途ごとに建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、建築物の高さなどの制限が細かく定められています。

新たに家を建てる場合などは必ず建築基準法に沿った建物でなければなりません。建築基準法は安全に過ごせる家を建てるための基本にもなるものだといえるでしょう。

しかし、不動産を売却する時になって「既存不適格建築物である」と判断されてしまうケースもあります。これは、建築した時には違法ではなかったものの、その後に行われた法改正などによって条件を満たさなくなってしまった不動産のことです。

このままの状態であれば住み続けることも売却も可能なのですが、増・改築を行う場合には新たに設定されている法律に適用させる必要があります。自分が売却しようと思っている不動産が既存不適格建築物だった場合には既存不適格建築物の売却を得意としている不動産会社を見つける必要があるでしょう。

宅地建物取引業による規制

不動産取引をする際の宅地建物取引業者票の掲示や誇大広告の禁止、広告開始時期の制限、重要事項の説明などが定められています。

国土交通大臣や都道府県知事の免許を受けていない方が宅地建物取引業法に関わる業務を行うことは禁止されているのです。

他にも契約内容については契約の当事者に対して詳細に記載した書面を交付しなければならないことや、工事が完了する前の建物や宅地について売買契約に関する締結・売買や交換の仲介といった事が行えるのは開発許可や建築確認などを受けた後のみなどの項目も取り決められています。